Chaque fois que les taux baissent, la même question revient en rendez-vous : « je suis à 3,8 %, ça vaut le coup de renégocier ? » La réponse honnête est qu'on ne peut pas y répondre sans faire le calcul, parce qu'une baisse de taux n'est pas un gain. C'est un gain brut, dont il faut retrancher tout ce que l'opération coûte.
Voici la méthode que nous appliquons, dans l'ordre.
Étape 1 : mesurer l'économie sur les mensualités
Reprenez votre dernier tableau d'amortissement. Il vous donne deux chiffres indispensables : le capital restant dû et la durée résiduelle exacte, en mois.
Calculez ensuite la mensualité que vous paieriez pour ce même capital, sur cette même durée, au nouveau taux. La différence entre les deux, multipliée par le nombre de mois restants, est votre économie brute.
Attention au piège classique : on compare souvent la nouvelle mensualité à l'ancienne en allongeant au passage la durée. Le gain mensuel paraît alors énorme, mais il ne vient pas du taux, il vient de l'étalement. Pour juger d'une renégociation, la durée doit rester identique.
Étape 2 : chiffrer ce que l'opération coûte
Trois postes, systématiquement.
L'indemnité de remboursement anticipé. Vous soldez votre prêt par anticipation, donc votre banque actuelle perçoit une indemnité. La loi la plafonne au plus faible de deux montants : six mois d'intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû. Sur un prêt à 3,8 %, c'est presque toujours le premier qui s'applique. Vérifiez tout de même l'article correspondant de votre offre de prêt : certains contrats prévoient des exonérations, notamment en cas de vente après mobilité professionnelle.
Les frais de garantie du nouveau prêt. La nouvelle banque exige sa propre sûreté. Comptez de l'ordre de 1 % du capital pour une caution mutuelle, dont une fraction vous sera restituée en fin de prêt. Si votre prêt actuel est garanti par une hypothèque, ajoutez le coût de la mainlevée.
Les frais de dossier et de courtage. Ceux de la nouvelle banque, plus les honoraires du courtier, chez nous, dus uniquement si le financement aboutit.
Étape 3 : le seul chiffre qui décide
Divisez le coût total de l'opération par l'économie mensuelle. Vous obtenez le point mort : le nombre de mois au bout desquels vous commencez réellement à gagner de l'argent.
Ce chiffre-là, confrontez-le à une seule question : combien de temps vais-je garder ce bien ?
Si le point mort tombe à cinquante mois et que vous envisagez de revendre dans trois ans, l'opération vous fait perdre de l'argent, quelle que soit l'économie mensuelle affichée sur la plaquette. À l'inverse, si vous êtes installé pour quinze ans, un point mort à quatre ans est excellent.
Notre calculateur de gain d'une renégociation fait ces trois étapes d'un coup : entrez votre capital restant dû, votre taux, la durée qui reste et le nouveau taux, il affiche le gain net et le point mort.
Les trois conditions, et pourquoi elles existent
La profession retient trois repères. Ils ne sont pas arbitraires.
Un écart d'au moins 0,7 à 1 point. En dessous, l'économie mensuelle est trop faible pour absorber des frais qui, eux, ne diminuent pas.
Un capital restant dû supérieur à 70 000 €. Une partie des frais est fixe. Sur un petit capital, ils pèsent proportionnellement beaucoup trop lourd.
Un prêt encore dans son premier tiers. C'est la condition la moins intuitive et la plus importante. Un prêt à échéances constantes rembourse les intérêts en priorité : dans les premières années, la quasi-totalité de votre mensualité couvre des intérêts, et baisser le taux agit sur une assiette énorme. En fin de prêt, vous remboursez essentiellement du capital, sur lequel le taux n'a presque plus de prise.
Vous pouvez le vérifier vous-même : le tableau d'amortissement de notre calculateur de mensualité montre, année par année, la bascule entre la part d'intérêts et la part de capital.
Ces trois seuils restent des repères, pas des règles. Sur un capital de 400 000 €, un écart de 0,5 point peut largement suffire. Sur un prêt qui s'achève dans six ans, un point d'écart ne rattrapera jamais les frais.
Commencez par votre propre banque
Cela peut surprendre venant d'un courtier : la première démarche à tenter est une renégociation auprès de votre banque actuelle, par avenant.
L'intérêt est considérable, pas d'indemnité de remboursement anticipé, pas de nouvelle garantie à constituer, seulement des frais d'avenant. L'essentiel du coût de l'opération disparaît, et le point mort s'effondre.
Cette démarche a cependant deux limites. Votre banque n'est jamais obligée d'accepter, et elle ne consent presque jamais son meilleur taux sans y être contrainte. D'où la méthode que nous appliquons : monter les deux scénarios en parallèle. La proposition de rachat sert de levier. Si votre banque s'aligne, tant mieux, vous économisez les frais.
Si le rachat ne se justifie pas, il reste l'assurance
C'est le levier le plus souvent oublié, et il se cumule avec tout le reste.
Depuis la loi Lemoine, l'assurance emprunteur se résilie à tout moment, sans frais ni pénalité, dès lors que le nouveau contrat présente des garanties équivalentes. Aucune indemnité, aucune garantie à reconstituer : le gain est net dès le premier mois, et le point mort est nul.
Sur un contrat groupe bancaire souscrit il y a plusieurs années avec un capital encore élevé, l'économie dépasse fréquemment ce qu'aurait rapporté une renégociation de taux marginale. Nous détaillons le mécanisme sur notre page assurance emprunteur et délégation.
Ce qu'il nous faut pour chiffrer votre cas
Quatre documents suffisent :
- votre offre de prêt initiale, pour l'article qui fixe l'indemnité de remboursement anticipé ;
- votre dernier tableau d'amortissement, pour le capital restant dû et la durée résiduelle ;
- votre certificat d'assurance emprunteur, avec son taux et ses garanties ;
- la nature de la garantie en place, caution ou hypothèque, dont la mainlevée n'a pas le même coût.
Le chiffrage est fait sous 48 heures ouvrées, avec les deux scénarios côte à côte, et il est gratuit. Y compris quand il conclut qu'il ne faut rien faire, c'est une conclusion que nous rendons régulièrement.