Renégocier vaut le coup quand trois conditions sont réunies en même temps : un écart d'au moins 0,7 point avec les taux du marché, un capital restant dû supérieur à 70 000 €, et un prêt situé dans son premier tiers. Si l'une des trois manque, l'opération est rarement rentable, quelle que soit l'économie mensuelle annoncée.
Ces trois seuils ne sont qu'un filtre. Le chiffre qui décide vraiment est le point mort : le nombre de mois au bout desquels les frais de l'opération sont enfin absorbés. Tant qu'il n'est pas calculé, une baisse de taux n'est pas un gain, c'est un gain brut dont il reste à retrancher tout ce que l'opération coûte.
Chaque fois que les taux baissent, la même question revient en rendez-vous : « je suis à 3,8 %, ça vaut le coup de renégocier ? » Voici la méthode que nous appliquons pour y répondre, dans l'ordre.
Étape 1 : mesurer l'économie sur les mensualités
Reprenez votre dernier tableau d'amortissement. Il vous donne deux chiffres indispensables : le capital restant dû et la durée résiduelle exacte, en mois.
Calculez ensuite la mensualité que vous paieriez pour ce même capital, sur cette même durée, au nouveau taux. La différence entre les deux, multipliée par le nombre de mois restants, est votre économie brute.
Attention au piège classique : on compare souvent la nouvelle mensualité à l'ancienne en allongeant au passage la durée. Le gain mensuel paraît alors énorme, mais il ne vient pas du taux, il vient de l'étalement. Pour juger d'une renégociation, la durée doit rester identique.
Étape 2 : chiffrer ce que l'opération coûte
Trois postes, systématiquement.
L'indemnité de remboursement anticipé. Vous soldez votre prêt par anticipation, donc votre banque actuelle perçoit une indemnité. L'article R. 313-25 du code de la consommation la plafonne au plus faible de deux montants : six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû. Sur un prêt à 3,8 %, c'est presque toujours le premier qui s'applique. Vérifiez tout de même l'article correspondant de votre offre de prêt : certains contrats prévoient des exonérations, notamment en cas de vente après mobilité professionnelle.
Les frais de garantie du nouveau prêt. La nouvelle banque exige sa propre sûreté. Comptez de l'ordre de 1 % du capital pour une caution mutuelle, dont une fraction vous sera restituée en fin de prêt. Si votre prêt actuel est garanti par une hypothèque, ajoutez le coût de la mainlevée.
Les frais de dossier et de courtage. Ceux de la nouvelle banque, plus les honoraires du courtier, chez nous, dus uniquement si le financement aboutit.
Étape 3 : le seul chiffre qui décide
Divisez le coût total de l'opération par l'économie mensuelle. Vous obtenez le point mort : le nombre de mois au bout desquels vous commencez réellement à gagner de l'argent.
Ce chiffre-là, confrontez-le à une seule question : combien de temps vais-je garder ce bien ?
Si le point mort tombe à cinquante mois et que vous envisagez de revendre dans trois ans, l'opération vous fait perdre de l'argent, quelle que soit l'économie mensuelle affichée sur la plaquette. À l'inverse, si vous êtes installé pour quinze ans, un point mort à quatre ans est excellent.
Notre calculateur de gain d'une renégociation fait ces trois étapes d'un coup : entrez votre capital restant dû, votre taux, la durée qui reste et le nouveau taux, il affiche le gain net et le point mort.
Un cas complet, chiffré
Un emprunteur à 3,8 %, avec 180 000 € de capital restant dû et dix-sept ans à courir, se voit proposer 2,9 % ailleurs. Voici ce que donne le calcul, avec une caution à 1,2 %, 900 € de frais de dossier et 1 500 € de courtage.
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Mensualité actuelle | 1 199 € |
| Nouvelle mensualité | 1 119 € |
| Économie mensuelle | 80 € |
| Indemnité de remboursement anticipé | 3 420 € |
| Frais de garantie | 2 160 € |
| Frais de dossier et de courtage | 2 400 € |
| Coût total de l'opération | 7 980 € |
| Gain net sur la durée restante | 8 438 € |
| Point mort | 100 mois, soit 8 ans et 4 mois |
Le gain net est positif, donc l'opération est rentable sur le papier. Mais le point mort tombe à plus de huit ans : cet emprunteur ne doit se lancer que s'il est certain de garder le bien au-delà. S'il revend dans cinq ans, il aura payé 7 980 € pour économiser 4 800 €, soit une perte de 3 180 € malgré une baisse de taux de presque un point.
C'est exactement pour cette raison que l'économie mensuelle affichée sur une plaquette ne veut rien dire toute seule.
Les trois conditions, et pourquoi elles existent
La profession retient trois repères. Ils ne sont pas arbitraires.
Un écart d'au moins 0,7 à 1 point. En dessous, l'économie mensuelle est trop faible pour absorber des frais qui, eux, ne diminuent pas.
Un capital restant dû supérieur à 70 000 €. Une partie des frais est fixe. Sur un petit capital, ils pèsent proportionnellement beaucoup trop lourd.
Un prêt encore dans son premier tiers. C'est la condition la moins intuitive et la plus importante. Un prêt à échéances constantes rembourse les intérêts en priorité : dans les premières années, la quasi-totalité de votre mensualité couvre des intérêts, et baisser le taux agit sur une assiette énorme. En fin de prêt, vous remboursez essentiellement du capital, sur lequel le taux n'a presque plus de prise.
Vous pouvez le vérifier vous-même : le tableau d'amortissement de notre calculateur de mensualité montre, année par année, la bascule entre la part d'intérêts et la part de capital.
Ces trois seuils restent des repères, pas des règles. Sur un capital de 400 000 €, un écart de 0,5 point peut largement suffire. Sur un prêt qui s'achève dans six ans, un point d'écart ne rattrapera jamais les frais.
Commencez par votre propre banque
Cela peut surprendre venant d'un courtier : la première démarche à tenter est une renégociation auprès de votre banque actuelle, par avenant.
L'intérêt est considérable, pas d'indemnité de remboursement anticipé, pas de nouvelle garantie à constituer, seulement des frais d'avenant. L'essentiel du coût de l'opération disparaît, et le point mort s'effondre.
Cette démarche a cependant deux limites. Votre banque n'est jamais obligée d'accepter, et elle ne consent presque jamais son meilleur taux sans y être contrainte. D'où la méthode que nous appliquons : monter les deux scénarios en parallèle. La proposition de rachat sert de levier. Si votre banque s'aligne, tant mieux, vous économisez les frais.
Ce qu'il nous faut pour chiffrer votre cas
Quatre documents suffisent :
- votre offre de prêt initiale, pour l'article qui fixe l'indemnité de remboursement anticipé ;
- votre dernier tableau d'amortissement, pour le capital restant dû et la durée résiduelle ;
- votre certificat d'assurance emprunteur, avec son taux et ses garanties ;
- la nature de la garantie en place, caution ou hypothèque, dont la mainlevée n'a pas le même coût.
Le chiffrage est fait sous 48 heures ouvrées, avec les deux scénarios côte à côte, et il est gratuit. Y compris quand il conclut qu'il ne faut rien faire, c'est une conclusion que nous rendons régulièrement.
Notre approche complète du sujet, du premier chiffrage à la mise en concurrence des banques, est détaillée sur la page rachat de crédit et renégociation de prêt.