Calculateur de gain d'une renégociation de prêt
Un gain mensuel ne dit rien tant qu'on ne l'a pas confronté au coût de l'opération. Ce calculateur déduit l'indemnité de remboursement anticipé, les frais de garantie et le courtage, puis indique le gain net et le nombre de mois au bout desquels l'opération est amortie.
L'IRA est plafonnée par la loi au plus faible de six mois d'intérêts et de 3 % du capital restant dû.
Le seul chiffre qui compte : le point mort
Une renégociation se juge sur la durée pendant laquelle vous conserverez le prêt. Si l'opération est amortie au bout de cinquante mois et que vous revendez dans trois ans, vous perdez de l'argent, quelle que soit l'économie mensuelle affichée.
Posez-vous donc la question dans cet ordre : combien de temps vais-je garder ce bien ? Le point mort calculé ci-dessus tombe-t-il avant cette échéance ? Si oui, l'opération a du sens. Sinon, mieux vaut se limiter au changement d'assurance, dont le gain est immédiat et sans frais.
Ce que coûte réellement un rachat
- L'indemnité de remboursement anticipé. Plafonnée par la loi au plus faible de six mois d'intérêts et de 3 % du capital restant dû. Elle est due à l'ancienne banque.
- Les frais de garantie du nouveau prêt. Une nouvelle caution ou une nouvelle hypothèque doit être constituée, de l'ordre de 1 % du capital. La mainlevée de l'ancienne hypothèque a elle aussi un coût.
- Les frais de dossier et de courtage. Ceux de la nouvelle banque, et les honoraires du courtier, chez nous, dus uniquement si le financement aboutit.
Nous chiffrons l'opération gratuitement
Envoyez-nous votre offre de prêt et votre dernier tableau d'amortissement : nous reprenons le calcul avec vos conditions réelles (taux exact, IRA contractuelle, garantie en place) et nous vous disons si l'opération vaut le coup. Si elle ne le vaut pas, nous vous le disons aussi. Voir comment nous traitons un rachat de crédit.
Questions fréquentes
La règle du pouce retenue par la profession combine trois conditions : un écart d'au moins 0,7 à 1 point avec les taux du marché, un capital restant dû supérieur à 70 000 €, et un prêt situé dans son premier tiers. Mais une règle du pouce ne remplace pas le calcul : sur un capital important, un écart de 0,5 point peut suffire ; sur un prêt qui touche à sa fin, un point d'écart ne rattrape jamais les frais.
Parce qu'un prêt à échéances constantes rembourse les intérêts en priorité. Dans les premières années, la quasi-totalité de l'échéance couvre des intérêts : baisser le taux agit sur une assiette énorme. En fin de prêt, vous remboursez essentiellement du capital, sur lequel le taux n'a presque plus de prise.
La loi la plafonne au plus faible de deux montants : six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû. C'est ce plafond que le calculateur applique. Certains contrats prévoient une exonération, notamment en cas de vente du bien après mobilité professionnelle ; vérifiez l'article correspondant de votre offre de prêt.
Commencez toujours par votre banque : une renégociation interne évite les frais de garantie et l'indemnité de remboursement anticipé, donc l'essentiel des coûts. Mais elle aboutit rarement à la meilleure proposition, et jamais sans levier. Le rachat par un concurrent coûte plus cher en frais et rapporte plus sur le taux. Faire chiffrer les deux avant de choisir est le seul moyen de trancher.
C'est souvent le meilleur rapport gain / effort, et ça se cumule avec tout le reste. Depuis la loi Lemoine, l'assurance de prêt se résilie à tout moment, sans frais et sans pénalité, à condition que le nouveau contrat présente des garanties équivalentes. Aucune indemnité, aucun frais de garantie à refinancer : le gain est net dès le premier mois.