Simulateur louer ou acheter sa résidence principale

Parce que les deux ne sont pas de même nature. Un loyer est une dépense pure : l'argent sort et ne revient jamais. Une mensualité contient des intérêts, qui sont une dépense, et du capital remboursé, qui est de l'épargne. Comparer les deux revient à comparer une dépense à une dépense plus un virement sur votre épargne. Ce simulateur isole donc le coût de possession, c'est-à-dire uniquement ce qui ne revient jamais chez le propriétaire.

Les intérêts du prêt, l'assurance emprunteur, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et une provision d'entretien fixée à 0,5 % du prix par an. C'est la somme comparable à un loyer. Le capital remboursé en est exclu, puisqu'il reste à vous.

À cause des frais. Les frais d'acquisition représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien, les frais de dossier et de garantie autour de 2 000 €, et les honoraires d'agence à la revente de l'ordre de 5 %. Si le prêt est soldé avant son terme, la banque peut ajouter une indemnité de remboursement anticipé, plafonnée à six mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû. Environ 12 % du prix part donc en frottement sur un aller-retour, et il faut du temps pour l'amortir. C'est la raison pour laquelle acheter pour deux ou trois ans est presque toujours une mauvaise opération, quel que soit le taux obtenu. Le simulateur affiche ce frottement à votre horizon, ligne par ligne.

Parce que ce sont deux décisions différentes. La durée du prêt fixe la mensualité et le coût des intérêts. La durée de détention, c'est le nombre d'années avant de revendre, et c'est elle qui décide si les frais d'entrée et de sortie ont eu le temps d'être amortis. On peut très bien emprunter sur 25 ans et revendre au bout de 8 : le simulateur solde alors le capital restant dû à la revente, indemnité comprise, et compare les deux patrimoines à cette date.

Du même barème que notre calculateur de frais de notaire : droits de mutation du département choisi, émoluments réglementés du notaire, débours et contribution de sécurité immobilière. Un premier achat en résidence principale reste à la part départementale de base, hors relèvement voté depuis 2025. Si vous ne précisez pas le département, le simulateur retient un forfait de 7,5 % du prix dans l'ancien, et vous le dit.

Le réglage par défaut retient une progression modérée de 1,5 % par an, un ordre de grandeur prudent au regard des tendances longues du marché français. Ce n'est pas une prévision et nous n'en faisons pas : c'est une hypothèse de travail, que vous pouvez modifier dans les deux sens depuis les hypothèses avancées, une baisse annuelle étant également proposée. Si vous voulez le scénario le plus défavorable à l'achat, mettez ce réglage à zéro : l'achat reste gagnant, il faut simplement compter plus longtemps.

Un propriétaire sort en général davantage d'argent chaque mois qu'un locataire : mensualité, taxe foncière, charges et entretien contre un simple loyer. Cette différence, le locataire peut la placer, et c'est l'argument central de ceux qui préfèrent louer. Le réglage « placé chaque mois » retient cette hypothèse et suppose une discipline parfaite, sans jamais y toucher. Le réglage « dépensé » décrit ce que nous voyons le plus souvent, un écart absorbé par le niveau de vie. La règle vaut dans les deux sens : avec un gros apport, ou une fois le prêt terminé, c'est le propriétaire qui sort moins d'argent que le loyer, et c'est lui qui place l'écart. C'est le paramètre qui change le plus le résultat, et c'est une question de tempérament autant que de finances.

La mécanique, oui. Les seuils, non. Tout dépend du rapport entre le loyer et le prix d'achat dans votre ville : là où un loyer annuel représente une part élevée du prix, l'achat prend l'avantage rapidement ; là où ce rapport est faible, il faut compter plus longtemps. C'est précisément pourquoi ce simulateur fonctionne avec vos chiffres plutôt qu'avec une moyenne nationale.