Simulateur louer ou acheter sa résidence principale
« Est-ce que j'ai intérêt à acheter, ou est-ce que je ferais mieux de rester locataire ? » La réponse dépend entièrement de vos chiffres : le prix du bien, le loyer que vous payez aujourd'hui, et surtout la durée pendant laquelle vous comptez garder le logement. Renseignez-les ci-dessous.
Affiner les hypothèses▾
Sont également retenus, sans être réglables : 0,5 % du prix par an d'entretien, 2 % d'indexation annuelle du loyer, 5 % d'honoraires à la revente et 0,34 % d'assurance emprunteur.
C'est la durée à partir de laquelle votre patrimoine de propriétaire, une fois le bien revendu et le prêt soldé, dépasse celui d'un locataire qui aurait placé son apport et chaque euro d'écart.
Le coût de possession additionne les intérêts, l'assurance, la taxe foncière, les charges non récupérables et l'entretien. Il exclut le capital remboursé, qui n'est pas une dépense mais de l'épargne.
| Après | Propriétaire | Locataire |
|---|---|---|
| 3 ans | 26 300 € | 39 905 € |
| 5 ans | 51 394 € | 52 808 € |
| 10 ans | 120 847 € | 83 300 € |
| 15 ans | 201 191 € | 110 302 € |
| 20 ans | 294 288 € | 132 369 € |
Comment lire le résultat
Le simulateur répond à une question précise : au bout de combien d'années votre patrimoine de propriétaire, une fois le bien revendu et le prêt soldé, dépasse-t-il celui d'un locataire qui aurait placé son apport et chaque euro d'écart entre son loyer et ce que vous payez ?
Le réglage par défaut est prudent des deux côtés : il suppose un locataire parfaitement discipliné, qui place son écart de trésorerie tous les mois sans jamais y toucher, et une progression des prix limitée à 1,5 % par an. Vous pouvez durcir encore l'hypothèse en ramenant cette progression à zéro dans les hypothèses avancées : l'achat reste gagnant, il faut simplement compter plus longtemps.
Les trois chiffres qui font basculer le calcul
- Le rapport entre le loyer et le prix. Prenez le loyer mensuel, multipliez par douze, divisez par le prix d'achat. Plus ce pourcentage est élevé, plus l'achat devient gagnant vite, parce que le coût de possession se compare à un loyer plus lourd. C'est le paramètre le plus déterminant, et il varie fortement d'une ville à l'autre.
- La durée de détention. Environ 12 % du prix part en frais à l'aller et au retour. En dessous de cinq à dix ans selon les cas, ces frais n'ont pas le temps d'être amortis.
- Votre discipline d'épargne. Un propriétaire épargne sans y penser, parce qu'une mensualité ne se suspend pas. Un locataire doit décider de le faire, tous les mois, pendant vingt ans. C'est le réglage « placé ou dépensé » du simulateur, et c'est celui qui déplace le plus le résultat.
Ce que ce simulateur ne fait pas
Il compare deux situations financières, pas deux modes de vie. Il ne chiffre pas la souplesse d'un bail quand votre avenir professionnel est incertain, ni la valeur d'être chez soi. Il ne tient pas compte non plus de votre fiscalité personnelle ni d'aides locales éventuelles.
Il ne constitue pas davantage un conseil en placement. Les hypothèses de rendement et d'évolution des prix sont des réglages que vous choisissez, en aucun cas des prévisions de notre part.
Pour aller plus loin sur la mécanique et sur ce que vingt ans de loyer représentent réellement, nous avons détaillé le raisonnement dans un article dédié.
Et ensuite ?
Si le calcul penche vers l'achat, la question suivante est celle de votre budget réel. Notre simulateur de capacité d'emprunt le chiffre en tenant compte des frais d'acquisition, et notre calculateur de mensualité permet de comparer les durées.
Et si vous préférez confronter votre situation à quelqu'un plutôt qu'à un formulaire, prenons vingt minutes. C'est gratuit, sans engagement.
Questions fréquentes
Parce que les deux ne sont pas de même nature. Un loyer est une dépense pure : l'argent sort et ne revient jamais. Une mensualité contient des intérêts, qui sont une dépense, et du capital remboursé, qui est de l'épargne. Comparer les deux revient à comparer une dépense à une dépense plus un virement sur votre épargne. Ce simulateur isole donc le coût de possession, c'est-à-dire uniquement ce qui ne revient jamais chez le propriétaire.
Les intérêts du prêt, l'assurance emprunteur, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et une provision d'entretien fixée à 0,5 % du prix par an. C'est la somme comparable à un loyer. Le capital remboursé en est exclu, puisqu'il reste à vous.
À cause des frais. Les frais d'acquisition représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien, et les honoraires d'agence à la revente de l'ordre de 5 %. Environ 12 % du prix part donc en frottement sur un aller-retour, et il faut du temps pour l'amortir. C'est la raison pour laquelle acheter pour deux ou trois ans est presque toujours une mauvaise opération, quel que soit le taux obtenu.
Le réglage par défaut retient une progression modérée de 1,5 % par an, un ordre de grandeur prudent au regard des tendances longues du marché français. Ce n'est pas une prévision et nous n'en faisons pas : c'est une hypothèse de travail, que vous pouvez modifier dans les deux sens depuis les hypothèses avancées, une baisse annuelle étant également proposée. Si vous voulez le scénario le plus défavorable à l'achat, mettez ce réglage à zéro : l'achat reste gagnant, il faut simplement compter plus longtemps.
Un propriétaire sort davantage d'argent chaque mois qu'un locataire : mensualité, taxe foncière, charges et entretien contre un simple loyer. Cette différence, le locataire peut la placer, et c'est l'argument central de ceux qui préfèrent louer. Le réglage « placé chaque mois » retient cette hypothèse, la plus favorable au locataire, et suppose une discipline parfaite pendant toute la durée du prêt, sans jamais y toucher. Le réglage « dépensé » décrit ce que nous voyons le plus souvent, un écart absorbé par le niveau de vie. C'est le paramètre qui change le plus le résultat, et c'est une question de tempérament autant que de finances.
La mécanique, oui. Les seuils, non. Tout dépend du rapport entre le loyer et le prix d'achat dans votre ville : là où un loyer annuel représente une part élevée du prix, l'achat prend l'avantage rapidement ; là où ce rapport est faible, il faut compter plus longtemps. C'est précisément pourquoi ce simulateur fonctionne avec vos chiffres plutôt qu'avec une moyenne nationale.