Un locataire qui paie 1 150 € par mois aura versé près de 335 000 € en vingt ans, sans posséder un mètre carré au bout. C'est le chiffre qui répond à la question, et il explique pourquoi l'achat prend l'avantage dès que la durée de détention dépasse quatre à sept ans dans la plupart des configurations.
« Je préfère rester locataire, je place la différence. » Cette phrase revient de plus en plus souvent en rendez-vous, et elle mérite qu'on s'y arrête sérieusement, parce qu'elle a l'air d'un raisonnement.
Elle en est un, sur le papier. Le problème, c'est qu'elle ne survit presque jamais au réel, et la suite de cet article montre à quel endroit précis il casse.
Vingt ans de loyer, ça donne quoi ?
Prenons un appartement qui se loue 1 150 € par mois.
Un loyer se révise chaque année, selon l'indice de référence des loyers. À 2 % par an, ces 1 150 € deviennent environ 1 675 € au bout de vingt ans. Sur toute la période, le locataire aura versé près de 335 000 €.
Et au bout de ces vingt ans, il possède exactement ce qu'il possédait au premier jour : rien. Pas un mètre carré. Il paie toujours un loyer, et ce loyer continuera de monter.
Le même appartement s'achète autour de 230 000 €. Vingt ans plus tard, le propriétaire ne paie plus rien du tout, et il détient un bien.
C'est brutal dit comme ça, mais c'est le point de départ honnête de la comparaison.
L'erreur qui fausse tout : comparer un loyer à une mensualité
C'est le réflexe de tout le monde, et il est faux.
Un loyer, c'est de l'argent qui sort et qui ne revient jamais. Une mensualité de prêt, non. Elle contient deux choses très différentes : des intérêts, qui sont une dépense, et du capital remboursé, qui est de l'épargne.
Sur notre appartement à 230 000 €, acheté avec 25 000 € d'apport et financé sur 20 ans à 3,55 %, l'emprunt atteint 224 250 € une fois les frais d'acquisition, de dossier et de garantie comptés, et la mensualité s'élève à 1 370 € assurance comprise. Mais là-dedans, le premier mois, il n'y a que 663 € d'intérêts et 64 € d'assurance. Le reste, 643 €, c'est de l'argent qui reste à vous.
Comparer 1 370 € à un loyer de 1 150 €, c'est donc comparer une dépense à une dépense plus un virement sur votre épargne.
Ce que coûte vraiment un logement dont on est propriétaire
Pour comparer honnêtement, il faut additionner tout ce qui, chez le propriétaire, ne revient jamais.
| Poste | Par an |
|---|---|
| Intérêts du prêt | 7 834 € |
| Assurance emprunteur | 762 € |
| Taxe foncière | 1 400 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 900 € |
| Provision d'entretien | 1 150 € |
| Total | 12 046 €, soit 1 004 € par mois |
En face, le loyer du même appartement coûte 1 150 € par mois.
1 004 € contre 1 150 €. Dans cet exemple, être propriétaire de ce logement revient environ 146 € moins cher par mois que le louer. Et pendant ce temps, le propriétaire met 653 € de côté chaque mois sans y penser.
La question n'est donc même pas de savoir si acheter coûte plus cher. Acheter coûte moins cher, et en plus ça construit quelque chose.
« Oui mais je place la différence »
Venons-en à l'argument.
Il est vrai que le propriétaire sort davantage de trésorerie : 1 657 € par mois tout compris, contre 1 150 € de loyer. Soit 507 € d'écart. Placés pendant vingt ans, ces 507 € font un capital réel, personne ne le conteste.
Sauf qu'il faut les placer. Tous les mois. Pendant vingt ans. Sans jamais y toucher, ni pour une voiture, ni pour des travaux, ni pour un coup dur, ni pour des vacances.
En plus de vingt ans de métier, nous avons vu passer beaucoup de dossiers. Cette personne existe, mais elle est rare. Dans l'immense majorité des cas, l'écart n'est pas placé : il est absorbé par le niveau de vie. Et c'est humain. Un virement vers un placement se suspend en deux clics ; une mensualité de prêt, non.
C'est là toute la différence : l'achat est la seule épargne qu'on ne peut pas arrêter.
Voilà ce que ça donne quand la différence n'est pas placée, ce qui est le cas le plus fréquent. Le propriétaire possède ce que lui laisse la revente, honoraires d'agence, capital restant dû et indemnité de remboursement anticipé déduits. Le locataire possède ses 25 000 € d'apport, placés à 3 % et jamais touchés, et rien d'autre :
| Après | Le propriétaire possède | Le locataire possède |
|---|---|---|
| 5 ans | 50 000 € | 29 000 € |
| 10 ans | 119 400 € | 33 600 € |
| 15 ans | 200 200 € | 38 900 € |
| 20 ans | 294 300 € | 45 200 € |
Et si ce même locataire plaçait scrupuleusement chaque euro d'écart, tous les mois, pendant vingt ans ? Il aurait 155 500 € au bout. Le propriétaire, 294 300 €.
Acheter n'enferme pas, ça ouvre des portes
C'est l'objection qu'on entend juste après : « et si ma vie change ? »
Justement. Un propriétaire qui déménage a le choix, et c'est ce choix qui fait toute la valeur de l'opération.
Il peut mettre son bien en location. Le loyer encaissé rembourse alors tout ou partie de la mensualité, et le crédit se rembourse pratiquement tout seul. Son ancienne résidence principale devient un investissement locatif, financé à des conditions qu'un investisseur n'obtiendrait pas : les banques prêtent plus facilement, plus longtemps et à de meilleures conditions pour une résidence principale que pour du locatif. Ce prêt-là, une fois obtenu, reste en place.
Il peut aussi revendre et récupérer le capital accumulé pour financer l'achat suivant, souvent plus grand.
Il peut enfin garder le bien pour ses enfants, ou simplement pour ne plus jamais payer de loyer à la retraite.
Le locataire, lui, n'a aucune de ces options. Quand il déménage, il rend les clés et repart de zéro. C'est toute la différence entre un loyer et une mensualité : l'un s'évapore, l'autre construit un actif dont vous ferez ce que vous voudrez.
Deux précisions honnêtes au passage : mettre en location son ancienne résidence principale demande d'en informer sa banque et son assureur, et les loyers perçus deviennent imposables. Ce sont des formalités, pas des obstacles, et nous les anticipons au montage quand le projet est déjà dans un coin de la tête. Si cette hypothèse vous intéresse, notre simulateur de rentabilité locative chiffre gratuitement ce que le bien rapporterait une fois loué, régime fiscal par régime fiscal.
Le calcul de trente secondes à faire avant tout le reste
Un dernier point, et c'est le plus utile de l'article.
Tout se joue sur un seul rapport : ce que rapporte le loyer annuel comparé au prix d'achat. Prenez le loyer mensuel du logement, multipliez par douze, divisez par le prix. Dans notre exemple, 1 150 € par mois sur un bien à 230 000 € donnent environ 6 %.
Plus ce rapport est élevé, plus l'achat devient gagnant vite, parce que le coût de possession se compare à un loyer plus lourd. À 6 %, même en imaginant des prix parfaitement stables pendant dix ans et un locataire qui place scrupuleusement chaque euro d'écart, l'achat repasse devant au bout d'une douzaine d'années. Si les prix progressent même modestement, de 1,5 % par an, sept ans suffisent. Et si l'écart n'est pas placé, quatre.
Ce rapport varie beaucoup d'une ville à l'autre, et parfois d'un quartier à l'autre. Là où il descend nettement, l'écart se resserre et l'horizon s'allonge : l'achat reste gagnant, mais il faut compter plus longtemps. C'est le premier chiffre que nous regardons quand quelqu'un hésite entre deux communes, avant même de comparer les prix au mètre carré.
Le moment où ça se joue vraiment
La retraite.
Les revenus baissent, souvent de 30 à 50 %. Le loyer, lui, ne baisse pas : il continue de s'indexer, chaque année, à vie. Un prêt terminé disparaît du budget au moment exact où le budget se resserre.
C'est là que quarante ans de location se paient d'un coup, et c'est aussi la raison pour laquelle nous voyons arriver des primo-accédants de plus en plus tard, avec des durées de prêt de plus en plus longues. Chaque année d'attente coûte cher.
Alors, louer ou acheter ?
Louer garde son sens dans un cas : quand on ne sait pas où on sera dans cinq ans. Mutation possible, projet professionnel en construction, séparation en cours. Sous une petite dizaine d'années, les frais d'acquisition et de revente n'ont pas le temps d'être amortis, et la souplesse d'un bail vaut mieux que celle d'un bien. Si vous êtes dans cette situation, nous vous le dirons franchement.
En dehors de ce cas, et partout où le rapport entre le loyer et le prix ressemble à celui de notre exemple, la location est l'option la plus coûteuse à long terme. Elle coûte plus cher chaque mois, elle ne construit rien, elle augmente tous les ans, et elle ne s'arrête jamais.
Une précision de méthode pour finir : tous les chiffres de cet article reposent sur un exemple précis, un appartement de 230 000 € dans l'ancien, un prêt sur 20 ans à 3,55 %, un loyer comparable de 1 150 € hors charges, avec 25 000 € d'apport, des frais d'acquisition au forfait de 7,5 %, 2 000 € de frais de dossier et de garantie, une assurance à 0,34 %, une taxe foncière de 1 400 €, 900 € de charges non récupérables, 0,5 % du prix par an d'entretien, un loyer indexé de 2 % par an, des prix qui progressent de 1,5 % par an, 5 % d'honoraires à la revente et un placement à 3 % net. Ce sont exactement les réglages par défaut de notre simulateur, des ordres de grandeur destinés à faire comprendre la mécanique, pas une prévision.
Le seul calcul qui compte, c'est le vôtre. Notre simulateur louer ou acheter refait ce calcul avec vos chiffres, frais de notaire de votre département compris. Notre simulateur de capacité d'emprunt vous donne votre budget d'achat réel, frais compris, notre calculateur de mensualité vous permet de comparer les durées, et notre simulateur de rentabilité locative chiffre ce que le bien rapporterait le jour où vous le mettriez en location. Et si vous voulez confronter votre situation à ces chiffres, prenons vingt minutes ensemble : c'est gratuit et sans engagement.