Votre capacité d'emprunt, calculée comme en banque
Taux d'endettement plafonné à 0 %, charges de crédit en cours déduites, frais d'acquisition retranchés du budget : le calcul suit la mécanique qu'une banque applique à votre dossier. Tout se calcule dans votre navigateur, sans compte à créer et sans qu'aucune donnée ne nous soit envoyée.
Estimation indicative hors assurance emprunteur. Un crédit vous engage et doit être remboursé.
Comment une banque calcule votre capacité
Une capacité d'emprunt n'est pas une opinion, c'est une suite d'opérations. Les banques la déroulent toutes dans le même ordre, et le simulateur fait de même.
- Les revenus retenus. Salaires nets avant impôt, primes régulières lissées, et pour un investissement locatif des loyers pondérés à 70 ou 80 % afin d'absorber la vacance et les charges.
- Les charges déduites. Les mensualités de crédit en cours, prêt auto, crédit à la consommation, pension alimentaire versée. Un prêt qui se termine dans moins de douze mois peut parfois être neutralisé, mais cela se négocie.
- Le taux d'effort. La mensualité maximale correspond à 0 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. C'est ce dernier point qui surprend : l'assurance entre dans le plafond, elle ne s'y ajoute pas.
- La conversion en capital. La mensualité devient un montant empruntable selon la durée et le taux. Allonger la durée augmente le capital, et augmente aussi le coût total du crédit.
- Le budget d'achat. Enfin, les frais d'acquisition sont retranchés, 0,1 % dans l'ancien et 0,0 % dans le neuf, puisqu'ils se paient comptant.
Ce que ce simulateur ne fait pas
Il calcule une enveloppe, pas une décision. Il ne connaît ni la tenue de vos comptes, ni votre reste à vivre une fois la mensualité payée, ni l'épargne qui subsiste après l'apport, ni la nature du bien que vous visez. Ce sont pourtant ces éléments qui font la différence entre deux dossiers affichant la même capacité.
Il applique par ailleurs un taux de marché pour un très bon dossier, pas le meilleur taux affiché, et une estimation forfaitaire des frais d'acquisition, alors que les droits de mutation varient selon le département. Le calculateur de frais de notaire les chiffre au barème réel si vous avez besoin de précision.
Une fois le montant connu
Avec une enveloppe en tête, deux questions arrivent vite. Combien coûte réellement ce crédit sur la durée, et à partir de quand un achat devient-il plus intéressant qu'une location ? Le calculateur de mensualité donne le coût total des intérêts et le tableau d'amortissement, et notre article sur louer ou acheter donne le seuil de bascule, chiffré sur vingt ans.
Si votre situation sort du cadre salarié classique, indépendant, CDD long, intérim, revenus mixtes, la lecture de la banque change complètement : nous en avons fait une spécialité.
Questions fréquentes
En trois temps. La banque additionne d'abord vos revenus retenus : salaires nets, et pour un locatif, les loyers pondérés à 70 ou 80 %. Elle en retranche vos charges de crédit en cours. Elle applique ensuite le taux d'endettement maximal, 35 % assurance comprise, pour obtenir la mensualité que vous pouvez supporter. Elle convertit enfin cette mensualité en capital, selon la durée et le taux du moment. Le simulateur déroule exactement cette suite.
Des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), devenues juridiquement contraignantes pour les banques en janvier 2022. Elles fixent le taux d'effort maximal à 35 % assurance comprise et la durée à 25 ans, tout en autorisant les banques à déroger sur 20 % de leur production trimestrielle, dont la majeure partie doit aller à l'acquisition d'une résidence principale. Une dérogation se demande, elle ne se suppose pas.
Sur les revenus nets avant impôt, ceux qui figurent sur votre bulletin de salaire. Les banques ne raisonnent pas sur le net après prélèvement à la source. En revanche, elles regardent votre reste à vivre, c'est-à-dire ce qui demeure une fois la mensualité payée, et cette lecture, elle, tient compte de votre foyer et de votre train de vie.
Parce qu'une capacité calculée au taux d'affiche flatte l'emprunteur puis le déçoit au premier rendez-vous. Nous retenons le taux qu'obtient un très bon dossier, pas le taux record. Si votre dossier est excellent, votre capacité réelle sera supérieure à l'estimation, jamais l'inverse.
Oui, et c'est ce qui distingue une capacité d'emprunt d'un budget d'achat. Le simulateur retranche 0,1 % du prix dans l'ancien et 0,0 % dans le neuf, parce que ces frais se paient comptant le jour de la signature et ne sont généralement pas financés par le prêt.
Non. Une banque regarde aussi la stabilité de vos revenus, la tenue de vos comptes sur les trois derniers mois, l'épargne qui subsiste après l'apport, et la nature du bien. Deux dossiers affichant la même capacité peuvent recevoir des réponses opposées. C'est précisément le travail d'un courtier : savoir laquelle de nos banques partenaires lira votre situation favorablement.