01
La mensualité soutenable
Plafonnée à 35 % de vos revenus nets, assurance comprise, toutes charges de crédit incluses. Le simulateur de capacité d'emprunt applique cette règle directement.
Premier achat
Prêt immobilier primo-accédant
Un premier dossier n'a pas d'historique : pas de crédit immobilier déjà remboursé, pas de plus-value à réinvestir, souvent peu d'ancienneté professionnelle. La banque compense ce manque de recul en regardant de très près ce qu'elle peut vérifier, vos relevés, votre épargne, votre loyer actuel. Tout l'enjeu du montage est là.
35 %
taux d'endettement maximal, assurance comprise
7 à 8 %
de frais d'acquisition dans l'ancien
15 j
de retour bancaire en moyenne, après dépôt
0 €
d'honoraires avant obtention du financement
Avant de visiter
Les quatre chiffres à poser d'abord
Beaucoup de premiers achats se construisent à l'envers : on tombe amoureux d'un bien, puis on cherche à le financer. L'ordre inverse fait gagner des mois et évite les compromis qui ne se transforment pas.
02
Les frais d'acquisition
7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf, dus le jour de la signature et rarement finançables. À chiffrer précisément, pas à arrondir.
03
L'épargne résiduelle
Ce qui reste sur vos comptes après l'apport et les frais. Une banque qui voit un solde à zéro après l'opération lit un risque, même avec un bon taux d'endettement.
04
Le budget d'achat réel
Capacité d'emprunt plus apport moins frais. C'est ce chiffre-là qu'il faut donner aux agences, pas votre budget rêvé.
Un premier dossier n'a pas d'historique. Ce qu'il a, en revanche, c'est tout ce que la banque peut vérifier.
Un premier achat se finance rarement avec un seul prêt
Le plan de financement d'un primo-accédant s'écrit en plusieurs lignes : un prêt principal, et à côté une ou plusieurs lignes complémentaires, chacune avec ses propres conditions. C'est leur combinaison qui fait la mensualité, pas le seul taux affiché en vitrine.
La ligne la plus utile est aussi la moins connue, parce qu'elle ne vient pas de l'État mais des banques elles-mêmes. Plusieurs de nos partenaires réservent aux primo-accédants une seconde ligne de prêt, adossée au prêt principal, à un taux inférieur à celui de leur barème courant. Elle n'est pas affichée, elle ne se demande pas au guichet, et surtout elle ne dépend pas de la nature du bien : elle joue dans l'ancien comme dans le neuf. Les montants, les durées et les conditions varient d'un établissement à l'autre et d'un barème à l'autre, ce qui est précisément la raison de présenter le dossier à plusieurs banques en parallèle plutôt qu'à la vôtre.
Le prêt à taux zéro, lui, est souvent présenté comme le réflexe du premier achat. Il est réel et puissant quand il s'applique, sans intérêts ni frais de dossier, avec un différé qui allège les premières années. Mais son périmètre est étroit et redéfini presque chaque année par la loi de finances. Dans l'ancien, il suppose des travaux d'amélioration significatifs, un niveau de performance énergétique à atteindre, et il ne vaut que dans les communes classées en zone détendue. Saint-Denis et la proche couronne n'en font pas partie : pour un premier achat dans l'ancien sur notre secteur, le PTZ est hors sujet, et c'est justement là que les lignes bancaires ci-dessus prennent le relais. Nous vérifions dans tous les cas les conditions en vigueur à la date de votre projet plutôt que de vous renvoyer vers un barème périmé.
Restent le prêt Action Logement, réservé aux salariés du privé dont l'employeur y cotise, et les aides des régions ou des communes, fréquemment oubliés. Comme les autres, ils ne se rattrapent pas après l'offre de prêt : ils se prévoient au montage.
Pourquoi passer par un courtier pour un premier achat
Un primo-accédant a rarement un historique bancaire à faire valoir, et sa banque d'origine n'est presque jamais la plus généreuse sur les taux, elle sait qu'elle est consultée en premier et qu'elle a peu à craindre.
Nous présentons votre dossier simultanément à l'ensemble de nos partenaires, avec un argumentaire écrit. Les banques ne se différencient pas seulement par le taux : leur tolérance sur l'ancienneté professionnelle, leur traitement des revenus variables et leur exigence d'épargne résiduelle diffèrent beaucoup. Savoir laquelle solliciter est souvent plus déterminant que la négociation du taux elle-même.
C'est la même méthode sur chacun de nos types de financement : le premier achat a ses aides et ses prêteurs, un investissement locatif a les siens, et un dossier sans contrat stable se défend encore autrement.
Nos honoraires ne sont dus qu'à l'obtention du financement, et sont annoncés dans le mandat de recherche signé au premier rendez-vous. Aucun frais ne vous est demandé en amont.
Notre process
Trois étapes, un interlocuteur unique
Le type de projet change les arguments, pas la façon de travailler. Un interlocuteur unique, du premier échange jusqu'à la signature chez le notaire.
01 · Discussion
Nous écoutons le projet
Un premier échange de 20 minutes pour cadrer le budget, la durée, l'apport et les points de vigilance de votre dossier. Vous repartez avec un plan de financement clair.
Sous 24 h ouvré
02 · Recherche du taux
Nous mettons les banques en concurrence
Votre dossier est monté, argumenté et présenté à nos partenaires en parallèle. Nous négocions le taux, l'assurance et les frais annexes, et nous relançons les conseillers qui tardent.
48 h à 5 jours
03 · Conclusion
Nous menons jusqu'à la signature
Offre de prêt, conditions suspensives, rendez-vous notaire : nous effectuons l'ensemble des démarches et restons votre interlocuteur unique.
2 à 3 semaines
Questions fréquentes
Ce n'est pas une règle légale mais une pratique quasi générale : les banques attendent que l'apport couvre au minimum les frais d'acquisition et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l'ancien. Un financement sans apport reste possible sur des profils jeunes à forte progression de revenus, ou lorsqu'une épargne conséquente subsiste après l'opération. C'est un des points où l'argumentation d'un dossier change réellement la réponse.
Dans l'ancien, évidemment, et c'est même le cas le plus fréquent sur notre secteur. La confusion vient du prêt à taux zéro, dont le périmètre est aujourd'hui largement orienté vers le neuf : dans l'ancien il suppose des travaux d'amélioration importants et ne vaut que dans les communes classées en zone détendue, ce qui exclut Saint-Denis et la proche couronne. Un premier achat dans l'ancien se finance donc autrement, et notamment par les lignes de prêt que certaines banques réservent aux primo-accédants, sans condition sur la nature du bien.
Le PTZ complète un prêt principal, sans intérêts ni frais de dossier, avec une période de différé pendant laquelle vous ne remboursez rien. Il est réservé à ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, sous plafonds de revenus. Son périmètre, zones concernées, neuf ou ancien avec travaux, part finançable, est révisé par les lois de finances et reste étroit : beaucoup de premiers achats n'y ouvrent aucun droit. Nous vérifions les conditions en vigueur au moment de votre projet, et nous cherchons les autres leviers quand il ne s'applique pas.
Le compromis fixe généralement un délai de 45 à 60 jours pour obtenir le financement, et c'est confortable : en moyenne, le retour des banques nous parvient sous quinze jours après le dépôt du dossier. Le point le moins prévisible reste l'accord de principe, qui peut revenir en vingt-quatre heures comme prendre deux semaines selon la charge du conseiller qui l'étudie. C'est pourquoi nous présentons le dossier à plusieurs établissements en parallèle et relançons nous-mêmes. Comptez ensuite l'édition de l'offre par la banque, puis les onze jours de réflexion obligatoires avant de pouvoir l'accepter.
Sur 25 ans, la mensualité baisse et le budget d'achat augmente ; le taux est plus élevé et le coût total nettement supérieur. Pour un premier achat, l'arbitrage penche souvent vers la durée longue : elle sécurise le taux d'endettement, et un premier logement se garde rarement jusqu'au terme du prêt. Vous pouvez comparer les deux hypothèses dans le calculateur de mensualité.
Les trois derniers mois, ligne par ligne. Ce qui bloque : découverts même brefs, rejets de prélèvement, crédits à la consommation non déclarés, jeux d'argent. Ce qui rassure : une épargne régulière, un loyer actuel proche de la future mensualité, l'absence de mouvements inexpliqués. Si vous prévoyez d'acheter dans six mois, la période de propreté commence maintenant.