Simulateur de rentabilité locative

Trois étages se superposent. Le rendement brut divise les loyers annuels par le coût total de l'opération, frais de notaire et travaux compris. Le rendement net déduit les charges que vous supportez vraiment, copropriété non récupérable, taxe foncière, assurance, gestion, et le coût du crédit : intérêts et assurance emprunteur. Le capital remboursé n'est pas déduit, c'est de l'épargne. Le rendement net d'impôt déduit enfin la fiscalité du régime choisi, qui varie du simple au double. Il reste à retirer le capital remboursé chaque année pour obtenir le cash-flow, puis à intégrer la revente pour connaître la performance réelle de votre argent. C'est exactement l'enchaînement que ce simulateur déroule, année par année.

Oui, entièrement, sans limite de simulations et sans création de compte. Nous sommes courtiers : notre métier est de financer les projets, pas de vendre des calculs. Un investisseur qui comprend son opération avant de nous appeler est un dossier plus solide à présenter en banque, c'est tout l'intérêt que nous y trouvons. Votre adresse e-mail sert uniquement à vous renvoyer le lien de votre étude, et vous ne recevez aucune publicité.

Pour une seule raison : vous envoyer un lien qui rouvre votre étude avec toutes vos hypothèses préremplies. C'est le seul e-mail que vous recevrez. Votre adresse n'est ni revendue, ni transmise, et ne sert jamais à de la publicité. L'étude et l'adresse sont effacées automatiquement au bout de 30 jours. Si vous cochez la case facultative de rappel, un courtier vous recontacte une fois au sujet de votre projet, rien d'autre.

Le parcours express pose six questions et retient des réglages prudents pour tout le reste : idéal pour un premier ordre de grandeur. Le parcours détaillé déroule, pas à pas, toutes les hypothèses de l'outil que nous utilisons au cabinet : frais réels, part amortissable, dispositifs fiscaux comme Loc'Avantages ou Denormandie, quote-part de SCI, holding, hypothèses de revente. Les deux débouchent sur la même étude complète, comparée régime par régime, avec le détail année par année et les exports PDF.

Le rendement brut divise les loyers annuels par le coût total de l'opération : c'est le chiffre des annonces, et il ne paie pas vos factures. Le rendement net déduit les charges, copropriété, taxe foncière, assurance, gestion, et le coût du crédit, intérêts et assurance emprunteur, mais pas le capital remboursé, qui reste à vous. Le rendement net d'impôt déduit en plus la fiscalité, qui varie du simple au double selon le régime choisi. C'est le seul des trois qui décrit ce que l'opération vous rapporte vraiment.

Le taux de rendement interne mesure la performance de l'argent que vous avez réellement sorti : votre apport, vos efforts d'épargne quand le cash-flow est négatif, puis ce qui vous revient à la revente, fiscalité déduite. Deux investissements au même rendement affiché peuvent avoir des TRI très différents selon le financement : c'est justement l'effet de levier du crédit, et c'est notre métier.

Le micro applique un abattement forfaitaire sur vos loyers : simple, mais aveugle à vos charges réelles. Le réel déduit chaque charge, les intérêts d'emprunt, et en meublé les amortissements du bien. Dès que vos charges dépassent l'abattement, à plus forte raison avec des travaux ou un crédit important, le réel gagne presque toujours. Le simulateur fait le calcul dans les deux sens avec vos chiffres.

En location meublée au réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bâti, des travaux et du mobilier, alors qu'aucune somme ne sort de votre poche. Beaucoup d'investisseurs se retrouvent ainsi avec un résultat fiscal nul pendant des années, donc un loyer encaissé sans impôt, là où la même opération en location vide serait imposée à votre tranche plus 17,2 % de prélèvements sociaux (18,6 % sur un résultat meublé depuis les revenus 2025). La contrepartie est arrivée avec la loi de finances 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Le simulateur calcule les deux bouts, l'économie annuelle et la facture de sortie.

Une SCI à l'IR est transparente : chaque associé est imposé sur sa quote-part en revenus fonciers, exactement comme s'il détenait sa part en direct. Une SCI à l'IS est une société à part entière : elle amortit le bien, paie l'impôt sur les sociétés à 15 % puis 25 %, et vous n'êtes imposé que sur ce qu'elle vous distribue. L'IS allège fortement la fiscalité annuelle, mais alourdit la sortie, puisque la plus-value se calcule sur une valeur comptable amortie. Le simulateur affiche les deux colonnes côte à côte, avec le net en poche à la revente, seul chiffre qui tranche vraiment. Attention, le choix de l'IS est irrévocable.

La question est mal posée : un rendement brut élevé accompagne souvent un marché tendu à la revente ou une vacance importante, et un rendement modeste peut cacher une excellente opération patrimoniale portée par le crédit. Regardez plutôt deux chiffres. Le cash-flow, qui dit si l'opération tient sans vous asphyxier chaque mois. Et le taux de rendement interne, qui mesure ce que rapporte l'argent que vous avez réellement sorti, effet de levier du crédit compris. Deux biens au même rendement affiché peuvent avoir des TRI très éloignés selon le financement obtenu.

Pas nécessairement. Un cash-flow négatif signifie que vous complétez chaque mois, mais pendant ce temps le locataire rembourse le capital de votre crédit et le bien peut se revaloriser : c'est le TRI qui dit si l'effort en vaut la peine. Beaucoup de bons investissements patrimoniaux ont un cash-flow légèrement négatif les premières années, qui s'inverse ensuite avec l'indexation des loyers.

Non. La simulation applique les barèmes fiscaux en vigueur à vos hypothèses, mais elle ne connaît ni votre situation familiale, ni vos autres revenus fonciers, ni l'éligibilité réelle de votre commune aux dispositifs. L'étude complète du cabinet, gratuite, reprend chaque hypothèse avec vous et y ajoute le financement : c'est là que se joue l'essentiel du résultat.