Simulateur de rentabilité locative
Un bien, un loyer, un crédit : que vous reste-t-il vraiment chaque mois, et que vaut l'opération à la revente ? Deux parcours guidés au choix : l'essentiel en deux minutes, ou l'étude détaillée avec toutes les hypothèses du cabinet, dispositifs fiscaux et montage en société compris. Dans les deux cas, tous les régimes sont comparés sur vos chiffres, année par année, et l'étude s'exporte en PDF. Gratuit, sans engagement, et sans publicité : votre e-mail ne sert qu'à retrouver votre étude.
Étude gratuite
Renseignez votre e-mail pour retrouver votre simulation
Quelques questions toutes simples, et vous obtenez le rendement, le cash-flow et la fiscalité de votre projet locatif, régime par régime. Votre e-mail ne sert qu'à une chose : vous envoyer le lien qui rouvre votre étude, hypothèses préremplies.
- ·Gratuit, sans engagement, sans création de compte.
- ·Un seul e-mail : le lien de votre étude. Aucune publicité, jamais.
- ·Votre adresse n'est ni revendue, ni transmise à qui que ce soit.
Ce que le simulateur calcule vraiment
Derrière les quelques questions du parcours, le moteur déroule votre projet année par année jusqu'à la revente : loyers indexés, charges, intérêts d'emprunt, fiscalité du régime choisi, puis fiscalité de sortie. Le micro applique ses abattements, le réel déduit vos charges réelles, le meublé amortit le bien et le mobilier, la SCI à l'IS paie l'impôt sur les sociétés puis distribue.
- Le cash-flow mensuel : loyers moins charges, mensualité et impôts. Ce que l'opération vous coûte ou vous rapporte, en trésorerie, chaque mois.
- Le rendement net d'impôt : le seul rendement qui décrit ce qui vous reste une fois tout payé, fiscalité comprise.
- Le TRI net investisseur : la performance de votre argent réellement investi, revente comprise. C'est le chiffre qui permet de comparer deux projets, ou deux régimes fiscaux, à égalité.
Retrouvez votre étude quand vous voulez
À la fin du parcours, vous recevez par e-mail un lien personnel qui rouvre votre étude, toutes hypothèses préremplies. Changez un loyer, une durée, un apport : tout se recalcule. C'est le seul message que vous recevrez, comme promis au départ : pas de relance, pas de publicité, pas de revente d'adresse. Les détails sont dans notre politique de confidentialité.
Et ensuite ?
Si la simulation vous plaît, la question suivante est le financement : c'est lui qui fait le TRI. Notre simulateur de capacité d'emprunt chiffre votre budget, et notre page investissement locatif explique comment les banques regardent un dossier d'investisseur, revenus locatifs pondérés compris.
Et pour confronter vos chiffres à un professionnel plutôt qu'à un formulaire, prenons vingt minutes. C'est gratuit, sans engagement.
Questions fréquentes
Pour une seule raison : vous envoyer un lien qui rouvre votre étude à tout moment, avec toutes vos hypothèses préremplies. C'est le seul e-mail que vous recevrez. Votre adresse n'est ni revendue, ni transmise, et ne sert jamais à de la publicité. Si vous cochez la case facultative de rappel, un courtier vous recontacte une fois au sujet de votre projet, rien d'autre.
Le parcours express pose six questions et retient des réglages prudents pour tout le reste : idéal pour un premier ordre de grandeur. Le parcours détaillé déroule, pas à pas, toutes les hypothèses de l'outil que nous utilisons au cabinet : frais réels, part amortissable, dispositifs fiscaux comme Loc'Avantages ou Denormandie, quote-part de SCI, holding, hypothèses de revente. Les deux débouchent sur la même étude complète, comparée régime par régime, avec le détail année par année et les exports PDF.
Le rendement brut divise les loyers annuels par le coût total de l'opération : c'est le chiffre des annonces, et il ne paie pas vos factures. Le rendement net déduit les charges : copropriété, taxe foncière, assurance, gestion. Le rendement net d'impôt déduit en plus la fiscalité, qui varie du simple au double selon le régime choisi. C'est le seul des trois qui décrit ce qui vous reste.
Le taux de rendement interne mesure la performance de l'argent que vous avez réellement sorti : votre apport, vos efforts d'épargne quand le cash-flow est négatif, puis ce qui vous revient à la revente, fiscalité déduite. Deux investissements au même rendement affiché peuvent avoir des TRI très différents selon le financement : c'est justement l'effet de levier du crédit, et c'est notre métier.
Le micro applique un abattement forfaitaire sur vos loyers : simple, mais aveugle à vos charges réelles. Le réel déduit chaque charge, les intérêts d'emprunt, et en meublé les amortissements du bien. Dès que vos charges dépassent l'abattement, à plus forte raison avec des travaux ou un crédit important, le réel gagne presque toujours. Le simulateur fait le calcul dans les deux sens avec vos chiffres.
Pas nécessairement. Un cash-flow négatif signifie que vous complétez chaque mois, mais pendant ce temps le locataire rembourse le capital de votre crédit et le bien peut se revaloriser : c'est le TRI qui dit si l'effort en vaut la peine. Beaucoup de bons investissements patrimoniaux ont un cash-flow légèrement négatif les premières années, qui s'inverse ensuite avec l'indexation des loyers.
Non. La simulation applique les barèmes fiscaux en vigueur à vos hypothèses, mais elle ne connaît ni votre situation familiale, ni vos autres revenus fonciers, ni l'éligibilité réelle de votre commune aux dispositifs. L'étude complète du cabinet, gratuite, reprend chaque hypothèse avec vous et y ajoute le financement : c'est là que se joue l'essentiel du résultat.