Calculateur de mensualité de prêt immobilier
Entrez un montant, une durée et un taux : vous obtenez la mensualité assurance comprise, le coût total du crédit et le tableau d'amortissement complet. Utile pour comparer deux offres de banque, ou pour savoir ce qu'un bien change à votre budget mensuel.
Estimation indicative. Un crédit vous engage et doit être remboursé.
Ce que vous remboursez, année par année
Les premières années remboursent surtout des intérêts. C'est ce qui rend une renégociation intéressante au début du prêt, et beaucoup moins à la fin.
| Année | Capital remboursé | Intérêts payés | Capital restant dû |
|---|---|---|---|
| 1 | 9 025 € | 7 991 € | 240 975 € |
| 2 | 9 322 € | 7 694 € | 231 653 € |
| 3 | 9 630 € | 7 386 € | 222 024 € |
| 4 | 9 947 € | 7 068 € | 212 076 € |
| 5 | 10 276 € | 6 740 € | 201 801 € |
| 6 | 10 615 € | 6 401 € | 191 186 € |
| 7 | 10 965 € | 6 051 € | 180 221 € |
| 8 | 11 326 € | 5 689 € | 168 895 € |
| 9 | 11 700 € | 5 316 € | 157 195 € |
| 10 | 12 086 € | 4 930 € | 145 109 € |
| 11 | 12 485 € | 4 531 € | 132 624 € |
| 12 | 12 897 € | 4 119 € | 119 728 € |
| 13 | 13 322 € | 3 694 € | 106 406 € |
| 14 | 13 761 € | 3 254 € | 92 644 € |
| 15 | 14 215 € | 2 800 € | 78 429 € |
| 16 | 14 684 € | 2 331 € | 63 744 € |
| 17 | 15 169 € | 1 847 € | 48 575 € |
| 18 | 15 669 € | 1 347 € | 32 906 € |
| 19 | 16 186 € | 830 € | 16 720 € |
| 20 | 16 720 € | 296 € | 0 € |
Comment se calcule une mensualité
Un prêt immobilier classique est à échéances constantes : vous payez le même montant chaque mois pendant toute la durée. Ce montant se déduit du capital, du taux et de la durée par la formule d'annuité, et il se répartit différemment au fil du temps.
Au premier mois, les intérêts se calculent sur la totalité du capital : ils représentent l'essentiel de l'échéance. À mesure que le capital baisse, la part d'intérêts diminue et celle du capital augmente. C'est ce que montre le tableau d'amortissement ci-dessus, et c'est la raison pour laquelle une renégociation rapporte beaucoup en début de prêt et presque rien à la fin.
Les trois postes que la mensualité cache
- L'assurance emprunteur. Sur vingt ans, elle représente souvent l'équivalent de plusieurs mois de mensualités. C'est le poste le plus facile à faire baisser, et le seul que vous pouvez changer à tout moment depuis la loi Lemoine.
- Les frais de garantie. Caution mutuelle ou hypothèque, comptez de l'ordre de 1 % du capital emprunté. Une partie de la caution est restituée en fin de prêt, pas l'hypothèque.
- Les frais d'acquisition. Ils ne se financent pas toujours : beaucoup de banques demandent qu'ils soient couverts par l'apport. Chiffrez-les avant de fixer votre budget.
Mensualité ou capacité d'emprunt : par où commencer ?
Les deux calculs sont inverses l'un de l'autre. Cet outil part d'un montant emprunté et en déduit la mensualité : c'est le bon sens de lecture quand vous avez déjà un bien en vue, ou une offre de prêt à comparer.
Si vous en êtes au stade de la recherche, prenez le problème dans l'autre sens : le simulateur de capacité d'emprunt part de vos revenus et de vos charges pour en déduire le budget d'achat maximal, frais de notaire inclus.
Questions fréquentes
Oui. Le montant en gros caractères additionne l'échéance du prêt et la prime d'assurance emprunteur, parce que c'est ce qui sera prélevé sur votre compte. Le détail des deux lignes figure juste en dessous. Attention : beaucoup de simulateurs affichent la mensualité hors assurance, ce qui donne un chiffre inférieur de 30 à 80 € par mois sur un dossier courant.
Trois écarts classiques. L'assurance peut être calculée sur le capital restant dû plutôt que sur le capital initial, ce qui donne une prime dégressive. Les frais de dossier et de garantie peuvent être financés par le prêt, donc ajoutés au capital emprunté. Enfin le taux affiché est parfois un TAEG, qui intègre déjà ces frais, et non le taux nominal utilisé ici.
C'est un arbitrage, pas une astuce. Allonger réduit la mensualité et donc le taux d'endettement, ce qui débloque des dossiers refusés de peu. Mais le taux appliqué est plus élevé sur les durées longues, et les intérêts courent plus longtemps : le coût total augmente nettement. Faites varier la durée dans le calculateur, le coût total réagit immédiatement.
En pratique, l'ensemble de vos charges de crédit ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance comprise. Les banques disposent d'une marge de dérogation limitée, réservée aux dossiers présentant un reste à vivre confortable ou une épargne significative. Le simulateur de capacité d'emprunt applique directement cette règle.