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La stabilité et le niveau de vos revenus
Le premier critère, comme sur tout financement où la garantie ne repose pas sur un immeuble.
Portugal
Financer un achat immobilier au Portugal
Acheter au Portugal quand on vit et travaille en France bute toujours sur le même point : aucune banque française ne prendra d'hypothèque sur un bien situé de l'autre côté de la péninsule. La caution résout exactement ce problème, et c'est par elle que nous faisons passer ces dossiers.
Zone euro
aucun risque de change entre la France et le Portugal
Caution
la garantie, à la place d'une hypothèque
35 %
de taux d'endettement maximal
0 €
d'honoraires avant obtention
Le montage : emprunter en France, garantir par une caution
Nous intervenons exclusivement sur du financement français. La banque prête en France, en euros, à un emprunteur fiscalement français. La différence avec un achat classique tient à la garantie : au lieu d'une hypothèque, un organisme de cautionnement se porte garant du remboursement.
Le mécanisme est le même que pour la plupart des prêts immobiliers en France, où la caution a largement supplanté l'hypothèque. Sa vertu, ici, est décisive : puisque la garantie ne repose plus sur un immeuble, la localisation du bien devient indifférente pour la banque. Les fonds servent ensuite librement à l'acquisition portugaise, et le dossier suit exactement le parcours d'un financement français.
Vous conservez au passage tout le cadre du droit français : conditions de taux françaises, offre de prêt formalisée, délai de réflexion obligatoire avant acceptation, et un interlocuteur qui parle votre langue quand un point coince.
Nous ne plaçons pas de crédit auprès de banques portugaises et n'intervenons pas sur le financement des non-résidents par des établissements locaux. Si votre projet suppose nécessairement un prêt portugais, nous vous le dirons dès le premier échange plutôt que de vous faire perdre des semaines.
Un dossier, pas un parcours d'obstacles
Une fois le principe posé, l'opération se traite comme n'importe quel financement français. Une instruction, un dossier, les mêmes pièces qu'un achat en France, la même offre de prêt et le même délai de réflexion avant de l'accepter.
Nous passons par un partenaire bancaire qui traite ces opérations et dont l'organisme de caution suit ces projets. C'est ce qui rend le parcours aussi simple : le montage est déjà rodé, il n'y a rien à inventer au cas par cas.
L'instruction
Ce qui est examiné
Les mêmes points qu'un financement en France, avec deux questions supplémentaires propres à un achat hors du territoire.
02
Votre taux d'endettement global
Le plafond de 35 % s'applique en additionnant le nouveau crédit et tous ceux en cours, résidence principale comprise.
03
Votre épargne résiduelle
Ce qui reste disponible après l'apport et les frais portugais. Sur un achat à l'étranger, elle pèse davantage que sur un dossier classique.
04
Votre résidence fiscale
Un projet d'installation au Portugal à court terme change tout : une banque française prête difficilement à quelqu'un qui s'apprête à quitter le territoire fiscal.
05
La destination du bien
Résidence secondaire, futur lieu de retraite ou investissement locatif : la lecture du risque et le traitement d'éventuels loyers ne sont pas les mêmes.
Aucune banque française ne prendra d'hypothèque au Portugal. La caution résout exactement ce problème.
Les coûts, des deux côtés
Côté français, le crédit entraîne les frais habituels, auxquels s'ajoute le coût de la caution : une commission et une participation à un fonds mutuel de garantie, calculées sur le montant emprunté. Selon l'organisme, une part de cette participation est restituée en fin de prêt. Le calculateur de mensualité vous donne la charge réelle, assurance comprise, et le coût total de l'opération.
Côté portugais, l'acquisition supporte la taxe sur les transmissions immobilières, le droit de timbre et les frais d'acte et d'enregistrement. Ces sommes sont exigibles au Portugal, en trésorerie, et ne sont pas couvertes par le prêt français : elles doivent être provisionnées en plus de l'apport. Les barèmes dépendent du prix et de la destination du bien, faites-les confirmer par votre conseil local avant de signer quoi que ce soit.
Un achat immobilier au Portugal se conclut selon le droit portugais. La partie juridique et fiscale locale relève d'un avocat ou d'un notaire au Portugal. Notre rôle s'arrête au financement français, que nous montons et défendons de bout en bout.
Par où commencer
Deux informations suffisent à savoir si le montage tient : vos revenus nets et vos charges de crédit en cours. Un échange de vingt minutes permet de le dire, et de chiffrer à quelle hauteur.
C'est un dossier moins courant que la moyenne, mais pas un dossier compliqué : le circuit existe, nous le pratiquons, et vous n'avez pas plus de démarches à faire que pour un achat en France.
Questions fréquentes
Non, et c'est précisément le blocage que ce montage contourne. Une banque française ne prend pas de garantie réelle sur un immeuble situé à l'étranger : la constitution de la sûreté, et surtout sa mise en œuvre, relèveraient du droit local. La solution passe donc par une caution : un organisme spécialisé se porte garant du remboursement à la place de l'hypothèque.
Un organisme de cautionnement se porte garant du remboursement auprès de la banque. Celle-ci n'a alors plus besoin de sûreté sur le bien, ce qui rend sa localisation indifférente. C'est exactement le mécanisme qui équipe déjà la majorité des prêts immobiliers en France : pour vous, rien ne change dans le déroulé, les pièces demandées ni les délais.
Non, et c'est la seule différence de méthode avec un achat en France. Nous passons par un partenaire bancaire qui traite ces opérations et dont l'organisme de caution suit ces projets. Sur un financement classique, la valeur ajoutée d'un courtier tient beaucoup à la mise en concurrence ; ici, elle tient à connaître la porte qui s'ouvre, et à présenter le dossier comme elle l'attend.
Non. C'est tout l'intérêt de la caution par rapport à une hypothèque : elle ne repose sur aucun bien, mais sur la solidité de votre dossier. Un patrimoine immobilier français reste un atout dans l'analyse, il n'est pas une condition d'accès.
Elle se compose d'une commission de caution et d'une participation à un fonds mutuel de garantie, calculées sur le montant emprunté. Une partie de cette participation est restituée à la fin du prêt si aucun incident n'est survenu. C'est un poste du même ordre qu'une garantie classique en France, et il figure dans le chiffrage que nous vous remettons.
Non, et c'est un avantage réel du Portugal par rapport à d'autres destinations. La France et le Portugal sont tous deux dans la zone euro : vous empruntez en euros, vous achetez en euros, vous percevez d'éventuels loyers en euros. Aucune couverture de change n'est nécessaire.
L'acquisition supporte la taxe sur les transmissions immobilières, un droit de timbre, ainsi que les frais d'acte et d'enregistrement. Le barème de la taxe est progressif et varie selon que le bien est une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement. Ces montants sont dus au Portugal, en trésorerie, et ne sont pas couverts par le prêt français.
L'obtention d'un numéro d'identification fiscale portugais est le préalable à toute acquisition, et l'ouverture d'un compte local est en pratique nécessaire pour les règlements et les charges. Nous n'intervenons ni sur ces démarches ni sur la partie juridique de l'achat, qui relèvent d'un avocat ou d'un notaire portugais. Nous vous disons simplement à quel moment les enclencher pour ne pas bloquer le financement.