Depuis la rentrée, les titres se succèdent : un prêt à taux zéro pour les jeunes parents déjà propriétaires, des dons familiaux exonérés jusqu'à 100 000 €, un PTZ pour les moins de 35 ans dans les grandes villes. Plusieurs de nos clients nous ont demandé s'il fallait attendre 2027 pour acheter.
La réponse tient en une date. Le 4 novembre, l'Assemblée nationale a rejeté la première partie du projet de loi de finances pour 2027, et avec elle l'ensemble du texte en première lecture. Toutes les modifications votées par les députés depuis la mi-octobre sont tombées. Le Sénat repart du texte d'origine du gouvernement.
Une bonne partie de ce que vous avez lu ne figure donc plus dans le texte en discussion. Voici ce qui existe aujourd'hui, ce qui reste proposé, ce qui est tombé, et ce que cela change concrètement pour un projet d'achat.
Ce qui existe aujourd'hui, et que vous pouvez utiliser
Avant de parler du budget 2027, il faut partir des règles en vigueur. Elles sont votées, elles s'appliquent, et elles ne dépendent d'aucun débat parlementaire.
Le prêt à taux zéro des primo-accédants. Il est réservé aux ménages qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt, sous conditions de ressources. Depuis avril 2025, il finance l'achat d'un logement neuf partout en France, appartement comme maison, et l'achat dans l'ancien avec travaux dans les zones B2 et C, quand ces travaux représentent au moins un quart du coût total de l'opération. Il est prévu jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2024.
Mais en fin d'année, le PTZ se heurte au calendrier des banques. C'est ce que nous constatons chaque automne : passé une certaine date, la plupart des banques n'acceptent plus de nouveaux dossiers avec PTZ, et ne les reprennent qu'en janvier. Le dispositif existe, mais encore faut-il trouver une banque qui le prend en charge au moment où vous achetez.
Le don familial pour un logement neuf. Jusqu'au 31 décembre 2026, un membre de votre famille peut vous donner jusqu'à 100 000 € sans droits de donation, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, à condition que la somme serve à acheter ou faire construire un logement neuf qui deviendra votre résidence principale, ou à financer des travaux de rénovation énergétique. Le logement doit rester votre résidence principale, ou être loué comme résidence principale, pendant cinq ans. Ce dispositif s'ajoute aux abattements classiques, et il ne concerne pas l'achat dans l'ancien sans travaux de rénovation énergétique.
Le don d'argent classique. Un parent de moins de 80 ans peut donner jusqu'à 31 865 € à un enfant majeur sans droits, en plus de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans.
Le point le plus pressant est le deuxième. Si votre famille envisage de vous aider à acheter dans le neuf, le régime à 100 000 € par donateur prend fin le 31 décembre 2026. Sa prolongation jusqu'en 2030 avait été votée par les députés, mais elle est tombée avec le rejet du texte. Un don prévu pour janvier se prépare donc maintenant, avec votre notaire.
Ce que propose le texte du gouvernement
C'est cette version que le Sénat examine en séance à partir du 20 novembre. Deux mesures concernent directement l'achat d'une résidence principale.
Un PTZ pour les jeunes parents, même déjà propriétaires. L'article 7 du projet lève la condition de primo-accession pour les ménages qui justifient, à la date de l'offre de prêt, d'un enfant à naître ou de la charge effective d'au moins un enfant de moins de trois ans. Les conditions de ressources restent celles du PTZ, et l'aide ne pourrait être accordée qu'une fois par bénéficiaire. L'idée est de permettre à une famille qui s'agrandit de quitter un logement devenu trop petit, ce que le PTZ interdit aujourd'hui dès lors qu'on est propriétaire.
Un don d'argent exonéré relevé à 50 000 €. Le plafond du don familial de sommes d'argent passerait de 31 865 € à 50 000 €, pour les dons consentis du 1er janvier au 30 juin 2027.
Le texte supprime aussi le plafond annuel de dépenses de l'État consacrées au PTZ. C'est une mesure budgétaire, sans effet direct pour l'emprunteur, mais elle va dans le sens d'un dispositif qui monte en puissance : le nombre de PTZ émis est passé d'environ 44 000 en 2024 à près de 73 000 en 2025.
Ce qui est tombé le 4 novembre
Ces mesures ont été votées par les députés, puis ont disparu avec le rejet du texte. Elles peuvent être redéposées au Sénat, mais rien ne garantit qu'elles y seront adoptées.
| Mesure votée à l'Assemblée | Ce qu'elle prévoyait | Où elle en est |
|---|---|---|
| Don d'argent exonéré à 100 000 € | Au lieu de 50 000 €, et jusqu'au 31 décembre 2027 au lieu du 30 juin | Tombée, peut revenir au Sénat |
| PTZ pour les moins de 35 ans | Dans l'ancien, en zones A bis, A et B1 | Tombée, peut revenir au Sénat |
| PTZ pour les reventes en bail réel solidaire | Ouverture aux acquéreurs successifs | Tombée, peut revenir au Sénat |
| PTZ dans l'ancien avec travaux en outre-mer | Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte | Tombée, peut revenir au Sénat |
| Don pour un logement neuf prolongé | Jusqu'au 31 décembre 2030 | Tombée, peut revenir au Sénat |
Reste la question que tout le monde se pose : le PTZ survivra-t-il après 2027 ? Une prolongation a été annoncée par le gouvernement en septembre, mais elle ne figure pas dans le projet de loi. En l'état, une offre de prêt émise après le 31 décembre 2027 ne pourrait pas en bénéficier, sauf si une loi de finances ultérieure le prolonge.
Le calendrier, et pourquoi il faut rester prudent
Le Sénat doit voter le texte le 9 décembre. Une commission mixte paritaire, qui réunit sénateurs et députés, doit ensuite chercher une version commune à la mi-décembre. Rien ne s'applique avant l'adoption définitive de la loi et sa publication au Journal officiel, et pour certaines mesures avant leurs textes d'application.
Autrement dit, entre ce qui est annoncé et ce qui s'appliquera à votre offre de prêt, il peut encore se passer beaucoup de choses. Les mesures peuvent être modifiées, élargies, réduites ou supprimées jusqu'au dernier vote.
Ce que cela change pour votre projet
Vous êtes primo-accédant. Vérifiez vos droits dès maintenant : le PTZ existe déjà, et vous y avez peut-être droit, dans le neuf comme dans l'ancien avec travaux selon la zone. Les mesures en discussion élargiraient le public, elles ne rendraient pas le prêt plus avantageux pour ceux qui y ont déjà accès.
Tenez compte en revanche du calendrier des banques. En cette fin d'année, la plupart refusent les nouveaux dossiers avec PTZ. Si votre achat doit se signer avant janvier, il faut présenter le dossier à l'une de celles qui en acceptent encore : savoir lesquelles, c'est précisément notre travail. Si votre calendrier le permet, préparez le dossier maintenant pour qu'il parte dès la reprise, en janvier. Notre page sur le prêt primo-accédant détaille le montage.
Votre famille veut vous aider à acheter dans le neuf. C'est le cas où le calendrier compte le plus. Le régime à 100 000 € par donateur s'arrête le 31 décembre 2026, et sa prolongation n'est plus dans le texte. Parlez-en à votre notaire avant la fin de l'année.
Vous êtes déjà propriétaire et attendez un enfant. Le PTZ parentalité pourrait vous concerner, mais seulement si la mesure est adoptée, et seulement pour une offre de prêt émise après son entrée en vigueur. C'est la date de l'offre qui compte, pas celle du compromis. Si votre projet se situe en 2027, nous pouvons construire le plan de financement avec et sans cette aide, pour que la décision d'achat ne repose pas sur un texte qui n'existe pas encore.
Vous hésitez à attendre. Une aide qui n'est pas votée ne se met pas dans un plan de financement. Ce qui se calcule aujourd'hui, en revanche, c'est votre capacité d'emprunt réelle et le coût de votre projet : vous pouvez commencer par notre simulateur et nos frais de notaire, puis en parler avec nous.
Nous mettrons cet article à jour dès que la loi de finances pour 2027 sera définitivement adoptée.