Courtier en prêt immobilier à Paris

Ce que la médiane veut dire en euros

Un prix au mètre carré ne dit rien tant qu'on ne l'a pas transformé en budget. À la surface médiane de 42 m² et au prix médian, un appartement revient à 406 014 €. Les frais d'acquisition ajoutent environ 31 830 €, soit 7,8 % du prix, à payer comptant le jour de la signature : ils ne se financent pas.

Emprunter cette somme sur 20 ans représente une mensualité d'environ 2 365 € hors assurance, ce qui suppose près de 6 758 € de revenus nets mensuels pour rester sous le plafond d'endettement de 35 %. Le simulateur de capacité refait ce calcul avec vos chiffres, et le calculateur de frais affine les droits de mutation selon votre situation.

Hypothèses volontairement prudentes : logement ancien, financement de la totalité du prix, taux du baromètre pour un très bon dossier, aucun statut de primo-accédant. Un dossier réel s'en écarte dans les deux sens.

L'étiquette énergétique des logements qui changent de main

Une part importante des logements qui changent de main ici sont classés F ou G. Sur ce parc, la question des travaux n'est pas une hypothèse : elle se pose sur un bien visité sur six ou sept.

Le nord de Paris, arrondissement par arrondissement

Les quatre arrondissements les plus proches de notre bureau, où se concentrent les dossiers parisiens que nous suivons.

• Paris 17e arrondissement10 000 €/m²
• Paris 18e arrondissement8 809 €/m²
• Paris 19e arrondissement8 000 €/m²
• Paris 20e arrondissement8 333 €/m²

C'est le calendrier qui fait échouer un achat, pas le taux

Un bien correctement estimé part en quelques jours, et l'agent retient l'offre qui lui paraît la plus sûre. Un acquéreur qui répond « je vais voir ma banque » a déjà perdu contre celui qui présente une attestation de financement écrite.

L'ordre des opérations est donc inverse de l'ordre spontané : le dossier s'instruit avant les visites. Cela ne coûte rien et ne vous engage à rien, et c'est ce qui vous met au même niveau que les autres acquéreurs sur le bien que vous voulez.

Les biens de moins de vingt mètres carrés

Les petites surfaces dominent les transactions parisiennes, et c'est le segment où les politiques bancaires divergent le plus. En dessous de vingt mètres carrés, certains établissements financent normalement, d'autres décotent, quelques-uns refusent par principe, sans que cela ait le moindre rapport avec votre dossier.

S'ajoute la question de la décence du logement, qui conditionne le droit de louer et donc, pour un investisseur, la totalité du raisonnement. Ces deux points se vérifient avant l'offre : c'est le genre de refus qui ne se rattrape pas.

Revente et achat : le relais commande tout

Sur un marché où les prix sont élevés, le prêt relais engage des montants importants et le prix de mise en vente devient le vrai paramètre de risque. Un bien affiché trop haut fait courir le relais jusqu'à son terme.

Nous chiffrons donc l'opération avec une hypothèse de vente prudente, pas avec l'estimation la plus flatteuse. Si le montage ne tient qu'au prix optimiste, il ne tient pas.