Courtier en prêt immobilier à Aubervilliers
Aubervilliers fait partie des communes où un premier achat en première couronne reste possible avec un apport modéré. Encore faut-il que le dossier tienne compte de l'état du bien et de la copropriété.
Le marché à Aubervilliers
Le parc est majoritairement ancien et dense, avec une part importante de copropriétés nécessitant des travaux. Les banques regardent de près le montant appelé au titre du plan pluriannuel : un bien peu cher dans une copropriété fragile n'est pas une bonne affaire à leurs yeux.
Les opérations de renouvellement urbain et les programmes neufs livrés ces dernières années ouvrent une seconde option, plus chère à l'achat mais avec des frais d'acquisition réduits et pas de travaux à financer.
L'implantation du Campus Condorcet et le prolongement du métro ont renforcé la demande locative, ce qui intéresse autant les investisseurs que les propriétaires occupants envisageant une revente à moyen terme.
Le marché à Aubervilliers en chiffres
Ce que les ventes réellement enregistrées disent du marché, et non ce qu'annonce une estimation. Le marché est relativement homogène : la médiane y est un repère fiable, ce qui n'est pas le cas partout.
La moitié centrale des ventes s'étale sur 1 461 €/m², soit 45 % d'écart entre les deux bornes.
- Surface médiane
- 49 m²
- Ventes analysées
- 514
- Depuis 2021
- −6,8 %
La moitié centrale des ventes s'étale sur 1 876 €/m², soit 53 % d'écart entre les deux bornes.
- Surface médiane
- 76 m²
- Ventes analysées
- 43
- Depuis 2021
- −12,4 %
Effectif réduit : sur ce segment, quelques ventes atypiques suffisent à déplacer la médiane. À lire comme un ordre de grandeur.
Ce que la médiane veut dire en euros
Un prix au mètre carré ne dit rien tant qu'on ne l'a pas transformé en budget. À la surface médiane de 49 m² et au prix médian, un appartement revient à 198 793 €. Les frais d'acquisition ajoutent environ 16 542 €, soit 8,3 % du prix, à payer comptant le jour de la signature : ils ne se financent pas.
Emprunter cette somme sur 20 ans représente une mensualité d'environ 1 158 € hors assurance, ce qui suppose près de 3 309 € de revenus nets mensuels pour rester sous le plafond d'endettement de 35 %. Le simulateur de capacité refait ce calcul avec vos chiffres, et le calculateur de frais affine les droits de mutation selon votre situation.
Hypothèses volontairement prudentes : logement ancien, financement de la totalité du prix, taux du baromètre pour un très bon dossier, aucun statut de primo-accédant. Un dossier réel s'en écarte dans les deux sens.
L'étiquette énergétique des logements qui changent de main
Les logements mal classés restent une minorité, mais une minorité qu'on croise. La lettre du diagnostic ne décide plus seulement du droit de louer : elle décide de la valeur que la banque retient.
Les classes F et G représentent 11,6 % des diagnostics. Ce sont les logements dont la valeur se négocie à la baisse et dont les travaux entrent dans le plan de financement plutôt qu'après l'emménagement.
Source : 557 ventes de 2025 extraites des demandes de valeurs foncières de la DGFiP, hors ventes multiples et 1 % de prix extrêmes. Étiquettes énergétiques : open data de l'ADEME, diagnostics depuis juillet 2021, qui décrivent les logements vendus ou loués et non l'ensemble du parc.
Desserte
Lignes 7 et 12 du métro, RER B à la station La Courneuve, tramway T3b.
Les dossiers que nous suivons à Aubervilliers
- Des primo-accédants avec un apport limité, pour qui le choix de la banque est décisif.
- Des acquéreurs de biens avec travaux, dont le financement doit intégrer une enveloppe de rénovation.
- Des investisseurs orientés vers la demande étudiante et salariée.
Selon la configuration, le montage et le choix de la banque ne sont pas les mêmes : premier achat, investissement locatif, rachat & renégociation ou sans cdi.
Ce que ce marché impose au financement
Une copropriété fragile peut faire refuser un bien peu cher
C'est le point d'attention numéro un sur le parc ancien et dense de la commune. Un prix bas s'explique parfois par une copropriété qui accumule les impayés et repousse ses travaux. La banque le voit dans les documents, et elle refuse ou décote, parce qu'elle se projette à la revente.
Le réflexe utile est de demander le montant des charges, le plan pluriannuel et l'état des impayés avant de faire une offre. Un bien un peu plus cher dans une copropriété saine se finance mieux et coûte moins sur dix ans.
Intégrer une enveloppe de travaux au prêt
Beaucoup d'achats se font ici avec un chantier à la clé. Cette enveloppe se finance dans le prêt immobilier, sur la même durée et au même taux, à condition d'être justifiée par des devis au moment de la demande.
Présentée après la signature de l'offre de prêt, elle ne peut plus y entrer : il ne reste alors que le crédit à la consommation, deux à trois fois plus cher. L'ordre des opérations vaut ici plusieurs milliers d'euros.
Chiffrer votre projet avant de visiter
Arriver avec un budget validé change la façon dont une agence et un vendeur vous considèrent, et sur une commune de cette taille l'information circule vite entre agences.
Le simulateur de capacité donne l'enveloppe, les frais d'acquisition se chiffrent au barème du département, et le relevé de taux du mois situe le marché. Un chiffre de simulateur reste indicatif : pour une attestation opposable à un vendeur, il faut un dossier instruit.
Nous rencontrer
Notre bureau est au 3 Rue Riant, 93200 Saint-Denis, ouvert du mardi au vendredi de 9h30 à 12h30 et de 14h à 19h, et le samedi de 9h à 12h30 et de 14h à 17h. Si le déplacement n'est pas pratique, le premier échange se fait tout aussi bien par téléphone, c'est le cas de la majorité de nos dossiers hors Saint-Denis.